#47 ¿Buscando depto? Las 3 razones para arrendar

Hace algunas semanas me re-encontré con un primo a través del tenis y el padel. No haré comentarios con respecto a nuestro nivel deportivo, pero lo importante es pasarlo bien y hacer algo de ejercicio.

Nos parecemos un poco. Él es un año mayor y salimos del mismo colegio en Viña. Ambos somos ingenieros de la UTFSM, él mecánico y yo industrial. A él le fue mejor que a mi en la U y salió dos años antes que yo porque me eché algunos ramos y me cambié de carrera entremedio. Ups.

Nos pusimos a hablar de deptos. Él siguió un camino bastante común: comprar un depto en blanco de unos cuantos miles de UF. ¿Y yo? Si me sigues hace un tiempo ya saben que tengo 3 deptos de inversión que hoy felizmente están arrendados. Al mismo tiempo, vivo en un depto arrendado con mi polola que debe valer más o menos lo mismo que el depto que compró mi primo.

¿Cuál alternativa crees que es mejor? En general todos ven con buenos ojos el vivir en su propia vivienda. Te aseguro que tus papás y tíos piensan que los que arriendan están “botando la plata” o “pagándole el dividendo al dueño”. Tu objetivo en la vida tiene que ser ahorrar sistemáticamente para algún día poder cumplir “el sueño de la casa propia”.

En este post vamos a hablar acerca de este mito, así que démosle.

La casa propia no es una inversión

Partamos por lo más simple. La vivienda donde vives no es una inversión. ¿Un activo? Si. ¿Una gran parte de tu patrimonio? Las estadísticas indican que si. Pero ese aporte a tu patrimonio es disminuido fuertemente con el pasivo del mismo.

Dicho de otra forma, cuando adquieres una casa estás ganando un tremendo activo que se apreciará en el tiempo. Al mismo tiempo te estás poniendo una gran mochila de deuda llamada crédito hipotecario.

Cuando compras una propiedad de inversión, esa mochila la pagas mes a mes con el arriendo. Cuando la vivienda es tuya, sale directo de tu bolsillo. Es cierto que ganas la apreciación, pero todo ese valor queda atrapado en el activo mismo.

Ejemplito

Para ilustrar te cuento el caso de mi primer depto de inversión: me costó 2.300 UF y puse un 10% de pie. Es decir el monto del crédito que solicité fue de 2.070 UF. Con una tasa de 2,2% y un plazo de 20 años, pagaré un costo final de 2.688 UF. Es decir, el costo de la propiedad será de 2.918, un 27% más que su precio de venta.

Por supuesto que, como es un depto de inversión, el dividendo de 11 UF se pagan con el arriendo, por lo que lo único que puse de mi bolsillo (por ahora) fue el pie y la instalación de algunas luminarias y soportes de cortina. ¿Buen negocio? Ya lo sabremos.

Costos fantasma

¿Cuál es la barrera de entrada para arrendar? ¿Qué haces cuando arriendas y se echa a perder el calefont? ¿Pagas algo aparte del arriendo y los gastos comunes? Tres preguntas clave para evaluar si te conviene comprar o seguir arrendando. Vamos uno a uno.

Costo de oportunidad

El costo de oportunidad es el costo de la inversión de los recursos disponibles a costa de la mejor inversión alternativa disponible

Las reglas para arrendar una vivienda en Chile son bastante estándar: tienes que ganar tres veces el canon de arriendo, pagar un mes de garantía y medio mes de comisión a la corredora si es que estuvo una involucrada en la operación. El plazo mínimo de arriendo es usualmente un año y se deben dar entre 30 y 60 días de aviso cuando decides mudarte.

Es decir, es un compromiso de al menos un año por el que tienes que tener al menos 2,5 meses de arriendo al momento de cambiarte. Para un arriendo de $400.000 pesos, esto significa tener un palito para transferir a la dueña o corredora de una.

¿Qué pasa con la compra?

Ya quedó atrás la época en que podías conseguir un crédito hipotecario sin pie. Lo máximo que podrás conseguir hoy en día es que te financien el 90%. Obviamente puedes usar el truco del “bono pie” para poner menos, pero esto lo único que hace es inflar el precio de la propiedad.

Si fueras a comprar una propiedad de 2.000 UF (unos 58,7 millones de pesos), esto significaría desembolsar 5,8 palitos.

Consulta: ¿dónde podrías invertir esos 5,8 palos a 20 años? ¿Cuál sería la rentabilidad de esas lukas comparada con la apreciación de la vivienda que comprarías? Este análisis ya lo cubrió Pato en el post #29 ¿Seguro que arrendar es botar la plata?, así que antes de seguir leyendo puedes echarle una mirada.

Mantenciones

Toda vivienda necesita que se le hagan mantenciones. ¿A quién crees que le corresponde pagarlas? A menos que sean detalles por uso regular, le va a tocar al dueño.

Esto puede ser un calefont malo, una filtración en la piscina, el recambio de ascensores o el reemplazo completo del techo. Son lukas que se no se suelen considerar cuando compras y se pueden convertir rápidamente en un gran dolor de cabeza.

¿Cuánto me debería costar? Una buena estimación es gastar el 1% del valor de la propiedad en mantención anual. Volviendo a nuestra propiedad de 2.000 UF, estos serían unos 590.000 pesos anuales.

Contribuciones

Uno nunca es realmente dueño de su vivienda. Si no me crees, intenta no pagar tus contribuciones por un año y ve lo que pasa.

Solo lee esta trágica noticia del año pasado de una señora que le remataron su casa por no haber pagado tres cuotas seguidas. Te-rrib-le.

El impuesto territorial para bienes raíces habitacionales es de 0,98% sobre el valor de tasación de la propiedad. Este valor se reajuste todos los semestres y se paga en cuatro cuotas en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.

Tu capacidad crediticia es limitada

Si tienes un crédito hipotecario o has cotizado alguna vez uno, sabes que los bancos e instituciones financieras te evalúan exhaustivamente.

Los principales elementos que revisan: tus ingresos, gastos, activos y pasivos. Básicamente lo que puedes ya tener ordenadito usando las planilla que tengo en la pestaña Recursos.

También es importante para ellos la estabilidad laboral. En ese sentido lo mejor es tener un contrato de trabajo indefinido, seguido por un contrato a plazo fijo y finalmente boletas de honorarios. La palabra clave acá es riesgo.

Les tengo dos consejos para hacer un cálculo rápido:

• Por cada 500.000 pesos de sueldo te prestarán 1.000 UF en créditos. Ojo que esto incluye todas tus deudas formales, si tienes un crédito de consumo, avance en efectivo o muchos gastos imputados a tu tarjeta de crédito, esto te resta capacidad que podrías usar en la compra de una vivienda.
• Los ingresos por boleta de honorarios se castigan en un 30%. Es decir, si tus ingresos vía boleteo son de 1 millón de pesos, el banco toma en cuenta solo 700 lukas. Nuevamente, riesgo.

La bola de nieve

Último punto pero no por eso menos importante.

Los ingresos que obtengas de tus propiedades en arriendo se te suman a tus demás ingresos para el banco. Lo único que te piden es el contrato de arriendo y un respaldo de los últimos depósitos.

Esto significa que mejoras en consecuencia tu capacidad crediticia, facilitando la compra de la siguiente propiedad.

Últimas palabras

Recapitulando, lo primero que tienes que recordar es que la vivienda donde vives no es una inversión. Es un activo y probablemente gran parte de tu patrimonio, pero no es una inversión.

Segundo, al momento de comprar una propiedad no puedes dejar de lado todos los costos fantasma que trae consigo. Acá en el post te nombré las que a mi parecer son más relevantes, pero ni quise mencionar las ampliaciones, remodelaciones y demás mejoras que inevitablemente surgen al vivir en una vivienda que es tuya.

Tampoco hablé de la flexibilidad que te da vivir en un lugar arrendado. ¡Yo llevo 5 años arrendando en Santiago y he vivido en 5 deptos!

Por último, debes tener en cuenta que tu capacidad crediticia está limitada por una serie de factores. La principal son tus ingresos pero también importa tu nivel de deuda, la estabilidad de tu trabajo y tu comportamiento de pago.

Yo personalmente seguiré arrendando porque es la mejor decisión financiera y me da la flexibilidad de poder cambiarme en caso de que lo estime necesario. Tampoco quiero gastar toda mi capacidad crediticia en un tremendo depto y quedarme sin la posibilidad de comprar propiedades de inversión.

Espero que este post te haga reflexionar y tomes la mejor decisión para ti y tu familia. ¿Te irás por el camino que tomó mi primo o el mío?